부동산의 부증성
부동산의 부증성은 부동산학개론에서 토지의 특성에 나오는 용어입니다.
네이버 사전에 따르면 부증성(不增性)은 양이 증가하지 않는 성질이라는 뜻 입니다. 학개론 교과서들을 보면 토지의 부동성, 영속성 등과 함께 설명하는데요. 중개사 시험을 보기 위해 어느정도 외우는 내용이긴 한데 여러가지 생각할 거리가 많은 키워드입니다.
토지의 유한함
토지라는 것을 구체적으로 보면 지구입니다. 지구에서 인류가 살 수 있는 공간은 70% 바다를 제외한 30% 육지이며, 이 마저도 산악 지형 등 여러 환경이 다르지요. 게다가 이 인간세상에는 국가와 민족의 사회 질서라는게 있어서 나라가 있고 인종이 있다보니 대한민국이라는 국가에서 사용할 수 있는 토지가 딱 정해져 있습니다. 이것을 관장하는 것은 당연히 정부지만 자본주의 국가는 사유지를 인정하니까요. 그러니까 유한하다는 것은 우리가 사용할 수 있는 토지, 땅에 대한 이야기입니다. 토지의 사용자를 국가로 봐도 되고, 기관, 사기업, 개인으로 봐도 됩니다. 어차피 토지는 늘어나지 않으니까요.
이게 기본 개념입니다. 학개론 기초 교과서에는 이것을 토지는 생산비를 투입하여도 물리적인 절대량을 늘릴 수 없다고 하는데 뭐 당연한 것을 풀어서 설명하는 느낌이긴 합니다. 개간, 간척을 통해 토지를 개량하면 토지를 늘릴 수 있는 것 아니냐 - 라는 질문이 나올 수 있는데 이것은 토지의 용도전환 개념이고 없던 것을 만드는게 아니라고 해석됩니다.
미래에 4차원 토지 생산기술이 나오면 그 때는 공간을 만드는 일도 있을지 모르겠습니다만(아니면 우주 영토를 개척하거나) 어디까지나 이 지구라는 별에 예속된 인간에게 토지는 유한하고, 늘어나지 않는다 - 는 개념을 갖습니다. 근데 사람들은 토지의 용도를 바꿔서 사용하는 일은 아주 열심히 합니다. 브라질 같은 나라는 아직도 아마존 삼림에 화전을 하고 있어서 산림 피해가 심각하다고 합니다. 그런데도 이 나라를 말릴 수는 없겠지요. 인플레이션 등으로 경제가 어려우니 기존의 숲 지대를 불태워서, 즉 용도를 변경해서 쓰고 있습니다. 토지를 생산한 일은 아니지요.
유한하다는 것은 생산이 안된다는 말과 같고 이를 토지의 비생산성, 유한성 등의 용어로도 설명합니다. (학개론은 한가지 개념에도 여러가지 용어를 알아야 함)
부증성의 결과(현상)
1. 토지는 생산 자체가 안되니까 생산비가 없습니다. 공장에서 생산비를 투자하면 한계효용의 법칙을 따르며 생산량이 올라가지요? 토지에는 그런게 없으니까 생산비를 투자해서 어떤 그래프의 곡선이 나올거라 기대하는 것은 어렵겠습니다.
2. 부증성은 결국 토지의 희소성으로 귀결됩니다. 희소성... 인간 사회의 거의 모든 문제는 여기서 시작되지요. 인간의 모든 활동은 결국 희소한 자원을 수많은 사람들이 경쟁을 통해 얻기 때문입니다. 경제학에서는 희소한 자원에 대한 경쟁을 큰 전제로 놓고 현상을 해석합니다. (그러고 보니 학개론은 거의 경제학의 서브 카테고리 같은 측면도 있네요)
희소성이 불러오는 결과는 정직하고 뻔하지요. 토지의 가치상승, 즉 부동산의 가격상승은 이 부증성으로 상당 수 설명할 수 있습니다. 예를 들어 서울은 전통적으로 강남이 노른자 땅입니다. 부증성 때문에 강남의 토지를 더 늘릴 수가 없습니다. 강남에 있는 그린벨트를 풀어서 개발한다고 해도 용도변경으로 위에서 설명한 것 처럼 생산한게 아닙니다.
그런데 너도 나도 강남땅을 한줌 더 늘려서 아파트를 짓기를 원하면? -> 한마디로 개판이 되겠네요. 서울이 복잡한 도시긴 하지만 그래도 계획적으로 운영되고 있는 것은 그린벨트와 같은 규제를 통해서 일정의 환경을 유지하고 있기 때문입니다. 아파트가 너무 많아진 지구에는 규제하고 다른 지역에 아파트를 짓게하는 등 규제 행정을 계속해왔지요. 만일 그렇지 않았다면 서울은 지금보다 더 복잡하고 사람이 살기 어려운 환경이 되었을지도 모릅니다.
그래서 토지의 부증성이 필연적으로 가져오는 결과는 정부의 부동산 규제입니다. 모두가 마음대로 땅을 써버리면 분쟁이 생기게 되고 경제적으로는 해결이 안되니까 법으로 가야지요. 그것도 아주 쎈 공법으로 대응하는 겁니다. 우리나라에는 시장이 부동산 규제를 이긴다 - 부동산 불패다 그런 이야기가 많은데 그건 특수한 상황을 너무 일반화 시킨 것이고 실제의 부동산 규제는 상당히 엄격하고 복잡합니다. 우리가 대한민국의 어느 땅을 밟고 다니건 거기에는 수많은 부동산 법들이 있습니다. 단지 일상생활에서 크게 자각을 안할 뿐입니다.(법적인 일이 발생하기 전까지만 그렇다)
토지 자체도 부증성이지만 그나마 쓸만한 땅이 도시들이기 때문에 집값이 오르게되고 결국은 뭐다? 건물을 올리는 겁니다. 세계 어느나라를 가도 고층건물이 즐비한 도시, 스카이라인이 화려한 곳은 한두개씩 있습니다. 그 중에 서울도 만만치가 않은 도시지요. 토지의 가치가 높기 때문에 높이 올려서 더 많은 사람들이 모여서 집약적으로 활용하는 겁니다.
...물론 인류가 자연과 함께 살아온 습관에 맞지는 않지요. 사람이 몰려 사는 만큼 공해도 심하고 시끄럽고 복잡합니다. 그래서 도시의 직장인 중에는 은퇴후 귀농한다는 생각을 가진 사람도 생기는데 어쨋든 집약적으로 토지를 이용해서 먹고살았던 겁니다. 한국은 산업화가 진행되며 농촌보다 도시의 활동에 부가가치가 많이 창출되었으니까요. 사실 다른 나라들과 비교해보면 한국의 토지는 산세가 많아 경작에도 불리해서 산업화가 잘 맞았습니다.
부동산의 가치는 토지의 이용가치에 따라 달라지는 거지만 그걸 떠나서 절대적인 땅크기로 비교해봐도 몹시 작은 나라입니다. 천조국 미국은 남한 넓이의 약 90배가 넘고 일본만 해도 남한의 4배 가까이 됩니다. 인구가 많은게 괜히 그런게 아니지요. 영토순위로 대한민국은 전세계 200여개 국가중에 108위입니다. 그렇게 땅이 좁은 나라가 세계 GDP 10위입니다. 남한보다 영토의 크기가 170배가 넘는 러시아 GDP보다 많이 벌었습니다. 그러니까 대한민국이란 나라가 얼마나 토지를 집약적으로 사용하고 있는지를 극단적으로 느낄 수 있습니다. 러시아는 물론 사회주의 국가라서 100% 비교는 안되겠지만 그렇다고 해도 토지만 따지면 대한민국이 러시아보다 170배 더 효율적으로 사용하고 있다는 말입니다. 돈은 토지가 있어야 벌 수 있으니까요. (모든 경제활동은 토지에서 이루어진다, 바다나 우주에서 GDP를 버는게 아니니까)
이걸 자랑하고 국뽕으로 볼 수도 있겠지만 한편으로 사람이나 자연이나 그만큼 극도의 스트레스를 받고 있다는 해석도 가능하지요. 거기에 균형이라는게 있을까 - 한번쯤 생각해볼 문제입니다. 나라의 부는 많이 벌었지만 실제적인 사회의 균형은 다 깨지고 무리한 경제성장에 따라 많은 사회문제가 발생했으며 점점 미래 동력이 꺾이고 있는 사회(초고령화 사회)에 진입을 앞두고 있는데요. 너무 열정을 불태워서 그런 것인지에 대해서도 우리 사회가 답해야할 문제입니다.
이 포스팅은 부동산의 부증성을 설명하려고 한 건데 너무 깊이 가버렸네여;;; 암튼 중개사 시험 볼때까지 종종 부동산 포스팅이 종종 있을 것 같네요.
댓글