법률요건과 법률효과 이해하기 - 법률관계 (법률행위, 법률규정) - 민법 총칙 / 민법 시험의 어려움

민법 시험 어려움

민법은 대부분의 국가 자격 시험에 포함된 과목입니다. 민법은 일반인의 법률관계를 규정하는 법으로 그 깊이와 내용이 상당히 광범위해서 공인중개사 시험을 비롯하여 많은 수험생들의 난관 중 하나입니다.

 

중개사 시험 같은 경우는 국가 자격 시험중에서는 합격자 수를 많이 풀어주는 조금 쉬운 시험입니다만, 이 민법의 공부를 끝내면 시험 공부의 50%가 끝난다는 말도 합니다. 즉 민법을 어느 정도 궤도에 올려놓지 못하면 중개사 시험은 보기 어렵다는 말일 수도 있습니다.

시험 전략 중에 1차 민법은 과락만 면하도록 하는 방법도 있습니다. 1차 시험은 두과목이므로 민법을 40점 맞고 부동산학개론을 80점 이상 맞으면 평균 60점이 넘으니까 충분히 가능성이 있지요. 근데 또 40점으로는 과락이 간당간당하기 때문에 기왕 민법을 공부할거면 제대로 하는게 좋다 - 는 수험의 관점도 있습니다. 그렇다고 하더라도 우리가 90점을 목표로 하는게 아니기 때문에... 가장 좋은 것은 민법은 60~65점, 부동산학개론은 80점대를 목표로 하는게 좋다고 합니다.

 

국가 자격시험에서 40점이란 점수는 매우 따기 어려운 점수입니다. (중개사가 최근 많이 욕을 먹긴 하지만 국가에서 인정한 부동산 전문가기 때문에 아무나 자격을 주지 않는다) 괜히 큰돈을 들여 부동산 중개사 공부를 1년 넘게 하는게 아니지요. 과락을 면하고 평균 60점을 따기 위해 내가 타고나서 공부를 잘하지 않으면 그만큼 돈과 시간을 써야 되는 겁니다.

 

법률요건과 법률효과 이해하기

민법은 일단 시작하는 것도 힘든데요. 처음에 법률행위에 대한 이해가 필요합니다. 법률행위를 이해하려면 또 법률관계를 알아야 하고 법률관계는 법률요건과 법률효과로 이루어져 있습니다. 벌써 이 말들, 용어 자체가 도통 복잡한게 아니네요.

 

여기서는 에듀윌 주택관리사 대표강사인 신의영 교수님의 그림으로 알아보겠습니다. 이게 중개사 민법을 여러개 들어보면 그림이 비슷한데 교수에 따라 약간씩 다르기도 합니다. 물론 뜻은 다 똑같지요. 근데 그림과 도표가 교수마다 약간씩 다르게 나올 때가 있으니까 그 점 참고합니다.

 

자~ 그럼 봅시다. 아래 법률요건/법률효과는 궁극적으로 법률행위란 무엇이냐? 를 이해하기 위한 그림입니다. 민법에서 법률행위가 성립요건을 갖추면 효력을 갖게 되어 권리의 발생, 변경, 소멸이라는 법률효과가 발생합니다.

 

 

필자는 이 그림의 강의만 한 열번은 들은 것 같은데 솔직히 아직도 제대로 이해가 된건지 잘 모르겠습니다. 그 만큼 민법은 깊이가 있고 어려운 것 같습니다. 그래도 쉬운말로 바꿔서 조금 설명해 보면 다음과 같습니다.

 

위의 그림 자체가 법률관계를 설명하고 있습니다. 법률관계란 '법률사실 -> 법률요건 -> 법률효과' 의 관계입니다. 세부적으로 알아야할게 있는데

 

* 법률사실: 법률사실이 모여서 법률요건을 구성합니다. 즉 법률사실은 법률요건의 세부 구성요소가 됩니다.

 

ex: 매매를 예로 들어보면 갑과 을의 부동산 매매계약에서 갑이 청약하고 을이 승낙합니다. 그러면 갑과 을의 의사가 합치(일치)됩니다. 이것들을 법률사실이라 말합니다.

 

- 갑이 부동산 x의 매도를 청약: 법률사실

- 을의 부동산 x의 매수에 대한 승낙: 법률사실

 

*권리변동: 권리의 발생, 변경, 소멸

 

*법률요건: 법률요건은 법률효과 즉 권리변동의 법률적인 원인입니다. 법률요건은 법률행위나 법률규정 둘 중에 하나만 해당됩니다.

ex: 위에 x부동산의 매매에서 보면 갑이 부동산을 매도하겠다는 법률사실(청약)과 을이 부동산을 매수하겠다는 법률사실(승낙)이 합치되어 합치라는 법률요건을 구성합니다. 이것은 당사자의 의사가 있기 때문에 '법률행위'입니다. 법률규정은 쉽게 말해 법에 있는 규정입니다. 이거는 개인이 의사표시를 반영하지 않습니다. 갑과 을의 매매계약은 스스로들 원해서 한 계약이라 법률행위가 되고, 법률규정은 될 수 없습니다. 갑과 을이 원한다고 법률규정으로 법률요건을 구성하는 것은 불가능합니다.

 

*법률효과: 법률효과는 이제 법률요건이 성립했으니까 최종적으로 나타난 권리 변동이지요. 즉 이 일의 결과입니다.

 

ex: 위 매매계약에서 갑과 을은 부동산x를 놓고 권리변동을 목적으로 법률행위를 하여 최종적으로 법률효과의 결과를 얻습니다. 이 계약의 법률효과라는 것은 갑은 부동산x를 팔고 돈(금전)을 받는 것이며 을은 부동산 x의 소유권을 취득하는 것 입니다. 여기서 물권과 채권에 대한 이해도 필요한데 거기까지는 너무 복잡하니까 쉽게 설명하면 갑은 부동산x를 을에게 양도해줘야 합니다. 양도란 갑이 을에게 소유권이전등기를 해줘야 한다는 것이고 을은 갑에게 부동산x의 대금을 지급해줘야 합니다. 부동산 가격이 1억원이라 치면 잔금지급일 까지 1억원을 갑에게 줘야 합니다. 이 두 사람의 권리 변동을 보면...

 

갑:

>채권발생

대금 1억원을 받을 권리

 

> 채무발생

을에게 소유권 이전등기 해줘야함

 

> 물권변동

부동산x의 소유권을 상실

 

을:

 

>채권발생

갑으로 부터 소유권 이전등기 받는다

 

>채무발생

대금 1억원을 지불해야함

 

> 물권변동

부동산x의 소유권을 취득

 

위에 채권과 채무는 서로 동시 이행을 해야 합니다. 만약 한쪽이 채무를 이행하지 않으면 각각의 권리에 따른 청구권이 발생합니다. 여기서 또 무효나 취소 사유 등 복잡한 베리애이션이 발생하는데 그건 민법 총칙을 통해서 하나씩 배우게 됩니다.

 

*법률관계: 위에 과정들은 각각 스텝마다 검토해야 하는 것들이 많습니다. 예를 들어 법률행위의 요건이 될려면 성립요건을 충족해야 하는데 일반 요건에는 당사자, 목적, 의사표시에 문제가 없어야 합니다. 이 권리 변동의 과정에서 나타나는 여러가지 관계를 퉁쳐서 법률관계라고 부릅니다. 신의영 교수님은 법률관계를 한마디로 요약하여 '권리와 의무관계라 할 수 있다'고 강의하셨는데요. 우리는 이 복잡한 과정이 있기 때문에 권리와 의무관계를 통해서 인전하게 법률생활을 할 수 있습니다.

 

법률행위와 의사표시

제가 써놓았지만 무슨 말인지 쉽게 읽히진 않는데요. 요런 개념들과 용어 하나하나를 숙지 하지 않으면 민법 수업이 진도가 안나갑니다. 엄청 복잡한 내용들이 나중에 가면 아~ 그래서 그랬구나~ 라는 말이 나오게 되지만 그 오래걸립니다. 한두번 봐서는 그 말이 그 말같고 말장난 같기도 합니다.

 

법률행위라는게 하나씩 보다 보면 포인트를 놓치기 쉬운데 기준점을 의사표시로 잡는 것도 하나의 방법입니다. 대부분 학원 강사들은 의사표시를 엄청 강조합니다. 그 이유는 의사표시가 없으면 법률행위가 아니고 나머지는 모두 법률의 규정이기 때문입니다. 이렇게 이해하면 한결 수월합니다. 의사표시가 아닌 모든 것은 법률규정이다. 법률규정은 개인이 마음대로 할 수 없으니까 강제적이다 - (규정에도 임의규정, 강행규정이 있지만 그건 나중에 또 배워야함)

 

법률행위에서 의사표시의 중요성을 이해하기 위해 임대차계약을 예로 들어볼까요? 임대차계약은 내가 살고 싶은 집을 빌리는 것입니다.

사례: 갑이 임대인(집주인)이고 을이 임차인으로 부동산x의 월세계약을 합니다. 갑은 부동산 x를 빌려줄 사람을 자기의사로 선택할 수 있나요? 가능합니다. 집주인은 자기가 원하는 사람하고 계약할 권리가 있습니다. 그래서 고급의 아파트 월세에는 집주인이 임차인을 까다롭게 심사한다는 이야기도 있습니다. 한편 을은 꼭 갑의 부동산x를 임차할 필요는 없습니다. 옆의 건물을 임차할 수도 있고 다른 동네에 있는 집을 계약할 수도 있습니다. 이것이 바로 민법의 사적자치, 계약자유의 원칙입니다.

 

대한민국 국민이라면 임대차 계약을 서울에서 하건 제주도에서 맺건 자유가 있습니다. (물론 돈이 있고 능력이 있어야 진정으로 가능할 것이다) 그런데 전세계 나라들 중에는 내가 어디에 사는지 국가가 정하는 나라도 있을 겁니다. 개인이 의사표시를 하지 않았는데 국가가 강제로 거기에 살도록 했다면 그것이 법률규정이 됩니다. 우리나라는 상상하기 어려운 일인데 치안이 불안하면 그런 일이 일어납니다. 쿠데타 같은 일이 있으면 군부가 개인의 살 곳을 마음대로 정할 수도 있습니다.

 

부동산과 관련한 대표적인 법률규정은 도시개발법의 토지수용이지요. 공공의 이익을 위해서 개인의 소유권을 제한하는겁니다. 물론 토지 가치에 상응하는 충분한 보상은 해주게 되있습니다. 그런데 토지를 수용당한 소유주가 그 땅이 조상대대로 물려주던 뜻깊은 땅이라서 팔고 싶지 않으면 어떻게 할까요? 위에서 설명한 것 처럼 법률규정은 개인의 의사표시를 반영하지 않습니다. 돈을 더 얹어줄 망정 그 땅이 공익에 필요해서 수용하기로 결정되면 개인의 의사표시는 무시됩니다. (그러다가 알박기가 될 수도 있겠으나...)

 

법률행위는 요 정도로 설명하고 다음에 또 민법의 다른 어려운 내용들 다뤄보겠습니다.