다운계약서란? 다운계약서 뜻 / 업계약서의 뜻 - 부동산 용어 8

다운계약서

다운계약서는 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 작성한 계약서를 말합니다. (또는 그 행위) 주로 부동산에서 많이 사용하는 용어인데 부동산이 아니라 어떤 계약서라도 마찬가지입니다. 서비스, 용역 계약서에서 다운계약서를 쓰는 경우도 많이 있습니다.

 

계약서에 정확히 내가 주고 받을 금액을 적으면 될텐데 왜 일부러 가격을 낮게 쓰는 일을 할까요? 그리고 이 일은 왜 불법일까요?

 

결론적으로 세금을 적게 내기 위해서 입니다. 법치국가에서 세금을 매길 때는 당사자간의 계약서가 기준이 됩니다. 부동산 계약의 경우가 흔하니까 예를 들면 A와 B가 아파트 매매 계약을 합니다. A가 B에게 아파트를 1억원에 매입하는 계약서를 씁니다. 그러면 이 계약금액을 기초로 30일내 실거래가 신고를 해야하고 잔금을 치른 후에는 등기도 해야 합니다. 이 모든 과정에는 계약서의 사본을 제출해야 합니다. 정상적이라면 1억원 계약서를 제출해야 겠지요? 세금도 계약금액인 1억원 대해 산출됩니다. 여기서는 이해를 위해 단순히 1억원 이하 취득세 1%만 계산해 보면 100만원이 나옵니다.

 

 

그런데 거래를 할 때 가격이 5천만원으로 다운(Down)된 계약서를 하나 더 써서 이것으로 관할 당국에 신고하면 5천만원의 1%인 50만원이 나옵니다. 50만원이나 세금을 덜낸거지요.

 

취득세는 매수한 사람이 내는 부분으로 매도자의 경우 시세차익이 줄어들기 때문에 양도소득세를 더 적게 냅니다. 그러니까 A와 B 둘다 공모를 할 수 있는 이해관계가 맞아 떨어질 수가 있지요.

 

물론 그렇다고 터무니없는 다운계약서를 작성할 수는 없습니다. 그렇게 마음대로 다운계약서를 작성하다 적발되면 거래 당사자들은 실거래가의 2~5%에 해당하는 과징금을 물게 되고 이를 작성한 공인중개사의 경우는 중개사무소 개설등록이 취소나 6개월 이내의 업무정지 등 무거운 처벌을 받을 수 있습니다.

 

납세를 회피하는 것은 나라에서 절대 용서하지 않는 일이기 때문에 다운계약서를 쓰는 것은 안되는 일입니다.

 

업계약서

업계약서를 쓰는 이유도 여러가지가 있는데 그 중 대출 한도를 올리기 위해서 업계약서를 쓸 수 있습니다.

 

은행은 담보금액을 설정할 때 공시지가, 감정평가액 등을 종합해서 평가하는데 시세란 것은 변화하는 것이니까 계약서 상 금액도 대출금액을 결정하는 중요한 요소입니다. 업계약서로 부동산을 매수하면 남들보다 더 대출을 많이 받을 수 있기 때문에 부정 대출이라고도 할 수 있습니다. 벌이는 같아도 대출이 안나와서 집을 못사는 경우도 많기 때문입니다.

 

월세 등 매달 수익이 나오는 상가투자의 경우를 봐도 고가의 주택일 수록 더 많은 대출을 받게되다 보니 결국 자본을 많이 소유한 사람들이 살기가 더 유리한 사회다, 라는 비판이 나오는 것 입니다. 은행이 엄격한 심사를 통해서 대출을 해줘도 불만이 있는 판이라 업계약서 같은 꼼수까지 썼다고 하면 사회적인 물의가 됩니다.

 

*이 포스팅에서는 다운계약서와 업계약서에 대해서 대략적으로 알아봤습니다만, 실무에서는 더 다양한 형태로 이해할 수 있는 용어입니다.

 

*혹시나 달콤한 유혹이 있어도 준법정신으로 다운계약서를 쓰지 말아야 합니다.

 

(모두가 하지 말아야 한다고 아는데 막상 내가 그 상황이 되면 눈앞의 이익이 아른거려서 넘어가기 쉽습니다)