부동산 실거래가, 시세, 호가, 공시지가, 공시가격 용어 설명 - 부동산 용어 3

부동산 시장에는 시세, 실거래가, 호가, 공시지가 등 가격에 대해서 많은 용어가 나옵니다. 부동산 시장을 이해하기 위해서는 이 다양한 가격을 이해할 필요가 있습니다.

 

하나의 물건에 여러개의 가격이 있다는 사실이 혼동스러울 수 있는데 각각의 목적을 보면 왜 이렇게 용어가 많은지 알 수 있습니다.

 

실거래가, 시세

가장 명확한 것은 실거래가 입니다. 실제 거래시 계약을 체결한 가격입니다. 부동산을 취득했을 때 실거래가를 신고하여 세금을 납부하는 기준이 됩니다. (취득세, 양도세 등) 실거래가는 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 공개하고 있습니다. 부동산 법에 따라 계약이 성사된 후 30일 이내에 시군구청에 신고하게 되어 있습니다. 30일이면 좀 빡빡한 스케줄인데 과거에는 신고 기한이 60일이었으나 반으로 줄인 이유는 실제 거래 시점과 통계정보간에 발생하는 차이를 줄여 정확한 시세를 제공하고 부동산 거래의 부정 발생을 줄이기 위해서라고 합니다.

 

국토교통부 실거래가 공개

시세(호가)에는 미래적인 가치가 반영되는데 실거래가는 이미 거래가 끝난 가격이므로 과거의 확정된 가치입니다. 주식에서 보면 시세는 호가(order book)이고 실거래가는 체결가이지요. 다만 초단위로 많은 수량이 체결되는 주식매매와 달리 부동산 계약은 체결 빈도수가 적습니다. 사람이 실제로 사는 곳이니까요. 주식처럼 하루에도 몇번씩 사고 팔수는 없는 일입니다. 거래가 뜸한 교외의 소형 빌라 중에는 1년 동안 매매가 한 건도 없을 수 있습니다. 그렇다고 몇년전의 실거래가를 근거로 거래하는 것은 맞지 않으니까 시세를 형성할 필요가 있습니다.

 

시세는 시장에서 만들어진 가격입니다. 중개업소에서 현재 매도자와 매수자의 입장을 반영하여 상한가와 하한가 범위가 만들어집니다. 한국부동산원과 KB 부동산 시세에서 시세 정보를 제공하고 있습니다. 요즘은 시스템이 워낙 잘되어 있어서 인터넷에서 바로 시세 조회가 가능합니다. KB 부동산의 경우에는 대출 정보까지 함께 나와서 편리합니다.

 

아래 향촌 롯데를 보면 최근 실거래가 보다 시세가 더 비쌉니다. 실거래가는 약 10개월 정도 전이니까 최근 상승 추세임을 알 수 있습니다. 여기는 1기 신도시에 건설된 아파트라 재건축(30년차) 기대감이 크기 때문에 경기도 중에서도 가격 상승을 주도하는 지역입니다. 부동산의 규제가 많이 당하는 서울지역 다수의 아파트들이 실거래가와 비슷하거나 시세가 더 낮아지는 추세임에도 1기 신도시는 큰 폭으로 오르고 있습니다. 향후 정부의 부동산 정책에 따라 또 달라질 수 있는 부분입니다. 1기 신도시 같은 경우는 재건축 규제 완화와 초과 이익 환수제를 감경해줄 경우 현재의 상승 추세를 더 오래 지속할 수 있습니다.

 

 

호가

호가는 시세를 형성하는 가격입니다. 호가 즉 집을 팔려는 주인이 부르는 값으로 부동산 시장이 좋을 때는 매도자가 갑이 위치가 되므로 호가 이하로 잘 떨어지지 않습니다. 사실 매수자도 매수호가를 부를 수 있지만, 우리나라의 역사적으로 보면 부동산은 계속 올라가기 때문에 대부분 매도자 호가가 시세를 형성하였습니다. 물론 한 아파트 안에서도 같은 평수라도 층수, 일조권 등 여러 요인에 따라 상한가와 하한가 범위가 만들어집니다.

 

매도자 우위 시장이 깨지는 순간은 나라에 경제위기가 왔을 때 입니다. IMF사태 처럼 많은 사람들이 회사가 부도가 나서 급하게 자산을 처분해야 하는 상황이 오면 부동산 가격도 떨어집니다. 그럴 때는 모두가 어렵기 때문에 사는 사람도 줄어들고 최후에는 경매, 공매 등의 물건도 많이 나옵니다. 약간 더 깊이 들어가면 부동산 공부 -> 나라 경제 공부, 글로벌 경제 공부까지 해야 하는 내용이라 이 정도로 정리합니다.

 

공시지가, 공시가격

공시지가는 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시하는 단위면적당 가격입니다. 즉 정부가 평가한 땅의 가격입니다. 부동산 공시가격 알리미 에서 열람할 수 있으며 공시지가는 종부세, 재산세 등 세금을 매기는 기준이 됩니다. 공시지가는 한국감정원의 감정평가사들이 국토교통부의 지침을 기준으로 평가합니다.

 

취득세, 양도세는 위에서 취득 시 실거래가 기준으로 낸다고 했습니다. 그것은 사고 팔 때 1회성이고 부동산을 보유하고 있으면 매년 정기적으로 납부하는 세금들은 공시지가를 기준으로 나옵니다.

 

공시지가는 토지에 대한 부분만 보기 때문에 건물가치를 함께 평가하는 것은 개별단독주택공시가격, 표준단독주택공시가격, 공동주택공시가격으로 공시가격이라고 합니다.

 

매년 3월에 공시지가가 확정되면 그 해의 세금은 확정된 금액을 기준으로 나갑니다.

 

공시가격은 원래 시세의 5-60%를 평가했는데 최근 정부의 공시가격 현실화 추진으로 지속적으로 상승하고 있습니다. 공동주택의 경우 2030년 90% 목표를 하고 있습니다. 이것이 의미하는 바는 10억 짜리 아파트의 과세 표준이 5-6억에서 9억으로 증가하여 부동산 보유자들에게 매년 부동산 세금을 더 가져간다는 겁니다. 집을 가진 사람은 부동산 가격이 오르면 좋지만 매년 부담하는 세금까지 늘어버리면 곤란하기 때문에 여론과 정책에 따라 변동 가능합 부분입니다.

 

한가지 사례를 보면 2022년 한강우성아파트의 공시가격은 7억7천3백만원으로 전년도에 비해서 1억원가까이 올랐습니다. 집값도 올랐지만 과세 표준이 1억원이 더 오른 것이므로 그만큼 세부담이 커집니다. 여기는 최근 시세가 13억7500만원으로 그래도 아직 60%가 안됬지만 1년만에 1억을 올린 것은 속도가 너무 빠르지 않나 - 로도 볼 수 있습니다.

 

정리

 

이 포스팅의 부동산 가격관련 용어들을 간단히 정리해보면 아래와 같습니다.

 

- 실거래가:

실제로 부동산 계약을 체결한 매매계약 금액.

(취득세, 양도세)

 

- 시세:

미래 가치가 반영된 대표적인 가격

매도자 호가를 중심으로 형성

 

- 호가:

매도자가 판매할 의향이 있는 가격

 

- 공시지가:

국토교통부가 평가한 땅의 가격

(종합부동산세, 재산세)

 

- 공시가격:

공시지가에 건물까지 평가한 가격

(종합부동산세, 재산세)