LTV, DTI, DSR 부동산 대출 용어 / 주택담보대출비율, 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율 - 부동산 용어 5

LTV, DTI, DSR은 경제 뉴스에서 부동산 정책 관련하여 자주 나오는 단어입니다. 이 세가지가 같이 나온다면 부동산 담보 대출에 관한 내용이라고 보면 됩니다.

 

부동산은 지난 수십년 동안 이 나라의 핫이슈입니다. 집은 그곳에 사는 사람의 정체성의 일부이기도 하고 또 가족의 미래와도 깊은 연관이 있기 때문에 조금 빠른 사람들은 경제면에서 부동산 뉴스를 열심히 볼텐데요. 시대에 따라 LTV, DTI, DSR에 대한 정부 정책이 계속 바뀌기 때문에 주택담보대출을 받으려 한다면 이 세가지 용어는 꼭 알고 있어야 합니다.

 

LTV(주택담보대출비율)

LTV - loan-to-value ratio 의 약자로 부동산의 가치에 대해 담보로 인정하는 비율입니다. 현재 서울 등 투기과열지구는 9억원 이하의 주택에 대해 40%의 LTV가 적용됩니다. 이말은 현금 60%가 있으면 주택을 매입할 수 있다는 뜻 입니다. 대출이 40% 나온다는 말과도 같습니다.

 

LTV가 높으면 주택 구매자는 은행돈을 왕창 빌려서 집을 살 수 있어서 좋지만 갚아야할 빚이 늘어나고, 은행 입장에서는 담보가 부실해져 건전성을 헤칩니다. 2008년 서브 프라임 모기지 사태로 전세계 경제 침체가 왔는데 그 때 LTV가 80%로 높았던 것도 피해를 키우는 원인이었기 때문에 LTV는 국가가 관리하고 있습니다.

 

현재 한국 상황의 예를 들면 투기과열지구에서 5억원의 시세인 주택에는 5 x 40% = 2억원의 대출이 나옵니다. (최우선변제 금액 공제는 제외) 9억원을 넘어가는 금액은 20%가 적용됩니다. 15억초과는 0%니까 13억을 한번 계산해보면 9억까지 40% + 초과분 4억의 20%로, 3.6억원 + 0.8억원 = 4.4억원 시세 13억 대비 33% 정도가 나옵니다.

 

지금 대한민국에서 웬만한 광역시, 주요 도시는 대부분 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되어 있는데요. 실수요자, 무주택자, 1주택, 2주택에 따라 세부적으로 차이가 납니다. 조정대상지역 말고도 LTV 비율이 있는데 금융사에 따라 10~20% 정도가 더 나옵니다.

 

해당 주택에 임차보증금이 설정된 경우 담보가치에서 공제하여 계산합니다. (당연한 것) 변제 우선권이 잡혀있으면 다 제외됩니다. 5억원에 임차보증금이 2억이라면 이를 제외한 3억 x 40% = 1.2억원이 인정됩니다. 실수요자(합산 소득이 기준 이하인 무주택 세대주)라면 추가적인 혜택이 제공됩니다.

 

주담대로 부동산 계약을 할 때 해당 물건의 LTV를 정확하게 파악하고 본인의 가구에 맞는 자금 조달 계획을 세우기 위해서 은행 담당자, 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

 

LTV	투기과열지구	조정대상지역
9억 이하	40%	50%
9억 초과	20%	30%
15억 초과	0%

*2주택 이상 보유시 LTV 0%

 

DTI(총부채상환비율)

DTI - debt-to-income 소득에 대한 빚의 비율을 의미합니다. 연소득이 4천만원인 사람은 1년에 빚을 갚는데 얼마나 사용할 수 있을까 - 를 생각하면 소득 범위에서 지불할 수 있을 겁니다. 1년에 1600만원을 상환하면 소득의 40%입니다. 여기서 기 대출금의 연이자 상환액 400(10%)을 더하면 총 소득의 50%를 대출을 갚는데 쓰는 겁니다. 즉 DTI가 50%입니다.

 

LTV가 총 담보가치에 대한 대출 인정 비율로 은행은 질권설정을 했기 때문에 대출자가 원리금을 상환하지 못해도 최악의 경우에는 경매로 넘겨서 회수하면 원금과 추가 비용을 회수하면 그만입니다.

 

DTI는 이 사람이 원리금 상환을 제대로 할 수 있는가를 평가하여 대출한도를 적정 수준으로 조절하는 기능을 합니다.

 

현재 투기과열지구는 DTI 40%, 조정대상지역은 DTI 50%가 적용되며 서민, 실수요자의 경우 10% 우대합니다.

 

DTI는 기타 대출에 대해서 이자만 계산하므로 차주의 원리금 상환능력이 제대로 반영이 안된다는 주장이 많아서 2022년부터는 금융위에서 DSR로 규제하고 있습니다.

 

DSR(총부채원리금상환비율)

DSR - Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율로 말그대로 개인의 총체적 상환 능력을 계산한 비율입니다. DTI는 기타 대출의 원리금 상환을 제외했지만 DSR에서는 다 포함시킵니다.

 

연간소득 = 대출원리금 상환액 + 남은 소득

 

         대출원리금 상환 총액

DSR = ------------------------- x 100

            연간소득 총액

 

2022년부터 차주단위 DSR 40%가 적용되고 있는데 1~6월까지 총 대출액 2억원, 7월부터 총 대출액 1억원에 적용하는데 부동산 대출은 최소 억단위므로 사실상 모든 개인에 대한 대출 제한을 걸어놓은 것과 같습니다.

 

DSR규제가 강화되면 다른 소득이 없이 부동산 투기로 돈을 버는 것은 어렵습니다. 적어도 밑바닥에서 투기를 시작할 수는 없습니다. (과거에 부동산으로 자산을 벌어놓은 사람들은 가능하겠지만)

 

향후 새정부에서 DSR 비율의 조정을 검토한다는 이야기도 있고 은행권에서는 신용대출이나 주담대의 만기를 늘리는 방법도 검토하고 있다고 하는데 조금 지켜봐야할 것 같습니다. LTV가 높아져도 DSR이 안나오면 대출이 제한되는 것은 마찬가진데 새로운 정부가 부동산 대출 규제를 완화한다고 공약했지만 무조건 다 풀어줄수는 없으니 하나를 들고 있어야 한다면 DSR로 조지는 쪽으로 갈 수도 있겠다 싶습니다. 정책 변화는 지켜봐야할 것 같고요.

 

DSR 40% 적용 총 대출액은 학자금 대출, 자동차 할부, 주담대, 마이너스통장, 신용대출, 카드론 까지 모두 포함됩니다. 원칙상 금융권의 모든 가계대출을 넣어 계산해야 하는데 일부 적용 예외 대출도 있으니 금융위에서는 차주별 상황에 따라 꼭 금융기관에 확인하도록 권장하고 있습니다.