투기과열지구란? 2022년 투기과열지구 규제, 지정현황, 조정대상지역 - 부동산 용어 4

투기과열지구란?

최근 몇년간 서울과 수도권을 비롯한 전국의 집값이 급격하게 올랐습니다. 정부는 부동산 가격을 안정시키고 실수요자 보호를 위해 투기과열지구를 지정하여 특별 관리하고 있습니다.

 

주택법 제63조의 내용에 따르면 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 정의하고 국토교통부장관 또는 시.도지사가 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기 과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있습니다... 만 부동산 문제는 나라의 근간이 달린 민심 문제이기도 해서 사실상 행정부의 수반인 대통령의 의중을 반영하여 국토부 장관이 지정한다고 보면 될 것 같습니다.

 

 

투기과열지구라는 말이 다소 좋지않게 들리는데 정부 당국이 봤을 때 투기가 성행하고 있거나 그런 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정한 기준을 충족하는 곳이 어야 합니다. 구체적으로는 서울은 전 지역이 투기과열지구 입니다;;; 즉 서울에서 집을 매매한다는 것은 투기과열지구의 규제를 받는다는 뜻 입니다.

 

서울뿐 아니라 경기도 주요도시들 (분당, 수원 등) 대구 수성, 세종시 등 전국 49개 지역이 투기과열지구로 지정되어 있습니다.

 

얼마나 투기가 과열되어 있나를 알기 위해서 KB 부동산의 5년간 그래프를 보면 대부분 서울지역 아파트 들이 2017년대비 약 2~3배 정도의 폭등이 있었습니다. 아래는 마포구의 한강변 아파트의 24평형 시세인데 5년전에 4억 후반대였으나 현재 시세 12억입니다.

 

작년말 실거래가는 거의 14억에 육박했으니 5년간 200% 수익률이라는 엄청난 상승이 있었습니다. 5년동안 물가가 아무리 올라도 200%는 말도 안되니까 확실히 과열되었다고 볼 수 있습니다.

 

물론 서울 25개 자치구를 투기과열지구로 지정한 것은 2017년8월입니다;;; 그것은 과열지구로 지정해도 더 미틴듯이 올랐다는 말로 이런 결과의 원인은 여러가지가 있습니다. 경제전문가들은 코로나 이후 미국의 양적완화로 인한 글로벌 자산시장 폭등, 과도한 규제로 인한 부동자금의 풍선효과 등을 원인으로 지목하기도 하는데 일반인들이 봤을 때는 쉽게 이해가 안가는 뜬구름 같기도 합니다. 여튼 정부의 정책은 꾸준히 투기세력을 억누르려고 했지만 그게 잘 되지 않았다 - 고 평가할 수도 있겠습니다. 상식적으로 투기를 억제하는 정책의 결과는 집값이 안정되거나 낮아져야 되는데 정부의 의도와는 달리 잘 되지 않았습니다.

 

일부 서울지역만 저렇게 오른게 아니라 경기, 인천, 대구, 세종 등 지역도 올랐는데 재건축 기한이 도래한 신도시 1기의 아파트들은 다수는 상승률만 놓고 보면 서울지역을 능가하는 경우도 있습니다.

 

조정대상지역

조정대상지역은 투기과열지구가 될만한 싹수가 보이는 지역들로 한단계 낮은 급입니다. 3개월 주택가격상승률이 물가상승률 1.3배를 초과 등 정량요건 충족지역 중, 제반 상황을 종합 감안하여 과열이라 판단되거나 그 우려가 있는 곳을 선정합니다. 조정대상지역은 투기과열지구를 포함하는데 총 111개 지역으로 거의 전국의 광역시, 주요도시는 다 포함된다고 보면 됩니다. (전국이 다 과열되어 있다;;;)

 

한번에 투기과열지구로 갈 수도 있지만 먼저 조정대상지역으로 지정하여 관리합니다. 국토부에서 6개월 단위로 조사하여 가격이 안정화되는 지역은 조정대상지역을 해제할 수 있습니다.

투기과열지구의 규제

투기과열지구의 보유자와 매매에는 여러가지 강화된 규제들, 일종의 페널티가 부여됩니다. 뉴스에서 많이 나오지만 이제는 세금이 나오면 좀 내면 되지... 정도가 아니라 규제와 세금의 레벨이 상당히 쎄졌기 때문에 체감하는 시민들이 많아졌다고 봅니다. 소득과 현금이 없는 다주택자의 경우 버티기 어렵게 해놨습니다.

 

규제 내용

 

 

- 조정대상지역은 세제강화 (다주택자양도세중과· 장기보유공제배제,  조정대상지역내 2주택이상 보유자 종부세 추가과세등), 금융규제강화(LTV(9억이하50%,초과30%)적용, 주택구입시 실거주목적外 주담대 원칙금지등),  청약규제 강화 등이적용되며,

 

- 투기과열지구에는 정비사업규제강화 (조합원 지위양도 및 분양권 전매제한등),  금융규제강화 (LTV (9억이하40%,초과20%등)적용, 주택 구입시 실거주 목적 제외 주담대 원칙금지등), 청약규제강화 등이 적용됩니다.

 

간단하게 설명하면 투기과열지구에서는 부동산 담보 대출을 통한 갭투자 등 투기행위를 못하게 막고, 다주택자에 대한 세금을 쎄게 때려서 투기꾼들을 버티지 못하게 하는 매우 강력한 규제입니다. 100개 이상의 지역을 억제하기 때문에 현금이 없다면 이 나라에 사는 한 빠져나갈 구멍이 없습니다.

 

매수를 고려하는 사람들은 LTV가 낮아졌기 때문에 현금이 많이 필요하고, 15억 이상은 아예 대출이 안나오니까 전액 현금으로 지불해야 하기 때문에 이 투기과열지구 지정 여부는 실수요자들에게 상당히 중요합니다.

 

현재 투기지역의 LTV는 9억원 이하 40%, 9억원 초과분에 20%이며 15억원 이상은 0%(대출불가)라 대출받아 집을 산다 해도 최소 수억원 이상의 현금이 필요합니다. 현재 한국의 평균 연봉 수준을 감안해도 대학을 졸업한 보통의 직장인이 스스로 돈을 모아서 서울은 커녕 수도권에서 3인 이상 가족이 살만한 집을 사는 것은 상당히 어렵다는 부분에는 많은 직장인과 청년들이 공감하고 있습니다.

 

물론 생애 최초 주택 구입자의 경우 조건에 따라 LTV가 완화되기도 하고, 청약순위에서 유리할 수 있습니다.

 

2022년 대선을 기점으로 여야 정권이 바뀌므로 향후 새로운 내각에서 부동산정책의 변화 가능성이 높습니다. 집을 마련하려는 사람들은 앞으로의 정책을 주의깊게 볼 필요가 있습니다.

 

규제지역 지정 현황

지역	투기과열지구
서울특별시	전역(25개區)
경기도	광명시, 과천시, 성남시 분당구·수정구, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 화성시(동탄2만 지정)
인천광역시	연수구, 남동구, 서구
대구광역시	수성구
대전광역시	동구, 중구, 서구, 유성구
세종특별자치시	행정중심복합도시 건설 예정지역
경상남도	창원시 의창구(대산면·동읍·북면* 제외)

 

상세사항은 아래 국토부 보도자료를 참고합니다.

 

규제지역 지정 및 실거래 조사·현장단속 강화 보도자료

국토교통부에서 알려드립니다