분양, 분양가, 분양가 상한제에 대해 알아봅시다 - 부동산 용어 2

분양

분양(分讓)은 나누어서 넘겨주다는 뜻 입니다. 부동산에서는 아파트와 같은 집합건물을 짓고 각각의 호수에 거주할 사람들을 모집하여 양도하는 것을 의미합니다.

 

분양의 과정은 청약(請約, offer)을 통해서 이루어 지는데 당첨되면 새아파트를 양도받는 것 이므로 부동산이 계속적으로 상승해온 한국의 특성상 입주 후 가격이 한번 더 상승할 것으로 기대하기 때문에 좋은 아파트에는 사람들이 몰리게 됩니다. 그래서 돈이 있다고 아무나 기회를 얻는게 아니라 청약 심사를 통해서 당첨이 되야 합니다. 청약의 우선순위는 국토교통부의 기준을 따릅니다.

 

분양가

분양가는 나누어 파는 가격을 말하는데 아파트의 경우 하나의 건물안에 같은 규격으로 짓기 때문에 평수가 같다면 기본적으로 같은 집입니다. 예를 들어서 한 아파트의 구조에서 1층 1호와 2층 3호는 층수와 호수가 다르지만 평수가 같다면 똑같은 구조를 하고 있습니다. 그 아파트에 살고 있는 사람이 이웃 집에 놀러가도 비슷비슷해 보이는 것은 우연이 아니고 그렇게 설계했기 때문입니다.

 

물론 같은 아파트의 집에도 분양가에는 차등이 있습니다. 최근의 아파트는 보통 평수, 층수에 따라 차등이 있는데 건축비, 조망권 등 세분화된 요인에 영향을 받기 때문입니다. 한국에 아파트라는 주거 환경이 정착된 것은 불과 몇십년이지만 사람들이 굉장히 민감하기 때문에 일조권 같은 개념도 법령은 없으나 세분화 하여 분양가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

 

분양가는 건설사들이 세부적인 시장조사를 통해서 적정가를 산정하는데 건축비 뿐만 아니라 주변의 시세, 인프라와 발전가능성 등 여러 항목에 점수를 매겨서 적정한 가격이 책정됩니다. 막연히 비싸게 잡아도 미분양이 될 수 있으니까 어차피 그 지역 시세에 수렴하게 됩니다. (아니면 그 지역의 부동산이 따라서 올리거나...)

 

분양가 상한제

분양가 상한제는 말 그대로 분양가에 상한을 걸어서 법이 정한 기준 이하 가격으로 판매를 할 수 있는 제도입니다. 분양가 상한제를 하는 이유는 천정부지로 치솓는 부동산 가격을 안정시키기 위해서 강제로 가격을 눌러 놓는 조치입니다. 경제학자에 따라 가격 상한제가 풍선효과를 불러온다는 주장도 있고 또 지나치게 오르는 가격을 안정화 시키는 장점이 있다는 주장도 있고 그 효과에 대해서는 미래에 결과가 나오기 전까지 논쟁할 수 있는 주제이기도 합니다.

 

현재 분양가 상한제에 대해 이슈가 되는 부분은 재건축과 재개발을 앞둔 노후화된 서울의 공동주택(아파트)들과 1기 신도시(분당 등 경기도의 5대 신도시)에 적용여부, 산정 기준의 문제가 큽니다.

 

분양가 산정에 있어서 결국은 부동산의 가격은 땅값 더하기 건물값인데 전문 용어로 땅값을 택지비, 건물값을 건축비라고 합니다. 택지비는 시세가 이미 형성되어 있는 민간택지의 경우 감정평가액 + 택지가산비, 공공택지의 경우 공급가격 + 택지가산비 입니다. 건축비는 기본형 건축비 + 건축가산비로 이 비용들은 모두 국토교통부에서 정한 기준을 따릅니다.

 

*정리하면 분양가 상한제에서 분양가격은 다음과 같습니다.

 

분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비

 

 

기본형건축비와 가산비는 매년 2회 (3월과 9월) 국토교통부 고시로 나옵니다. 실제로 이러한 금액이 딱 맞게 건축이 되는지는 모르지만 정부에서 정한 기준이니까 분양가상한제를 적용받는 주택을 분양에 적용합니다.

 

분양가 상한제는 투기 지역을 관리하기 위해 2005년부터 시행되었는데 정부가 바뀔 때 마다 자율화가 되기도 하고 다시 시행되기도 해서 혼동스럽기도 합니다. 그 만큼 부동산을 안정시키는게 쉽지 않다는 증거겠지요.

 

2022년 5월 초 현재 새정부의 출범을 앞두고 있으므로 분양가 상한제가 어떻게 될지 지켜보는 것도 시장의 흐름을 읽는데 주요한 부분이겠습니다.