용적률이란 무엇인가? 쉽게 알아보자. 용적율과 건폐율 - 부동산 용어 1

용적률이란?

부동산 관련 정보를 찾아보면 용적률이란 단어가 등장합니다. 뜻은 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율로 명확하게 나오는데 한자어 용적률(容積率)이란 단어가 생소해서 많이 듣지만 자주 까먹게 되기도 합니다. 여기서는 그 의미를 좀 더 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

땅에다가 1층짜리 집을 짓습니다. 너비 5미터에 길이 4미터의 땅의 넓이는 20제곱미터 입니다. 그런데 마당을 좀 넓게 만들려고 하니까 땅의 4분의1인 5제곱미터에만 집을 지었습니다. 실제 사람이 살기엔 작은 집이지만 예제로 보기에는 이해가 쉽습니다. 그림을 그려보면 아래와 같습니다.

 

4미터의 반이 2미터 5미터의 반이 2.5미터로 2 x 2.5 = 5 제곱미터입니다. 전체 땅의 넓이가 20제곱미터이고 건물의 넓이(연면적이라고 합니다)가 5제곱미터이니 용적률은 4분의1 즉 25% 입니다.

 

이 면적에 4층으로 건물을 올렸다면 용적률 100%가 됩니다. 실제 건축에서는 좀 더 상세한 기준이 있지만 보통 옥상은 제외하므로 지붕이 있는 4개의 바닥을 합치는 것으로 용적률을 계산할 수 있습니다.

 

 

좀 빡빡하겠지만 20제곱미터를 꽉채워서 건물을 지으면 100%가 됩니다. 하지만 땅이라는 것은 연속적으로 붙어있는 것으로 모든 사람이 땅의 100%를 채워서 건물을 지으면 걸어다닐 길도 없게 될 것 입니다. 또 건물이라는 것은 화재 등의 사고 시에 통로를 확보하는 등 안전에 관한 규제도 있기 때문에 모두가 무분별하게 땅을 개발하면 큰일이 나는데요.

 

상식적으로 사람이 많이 사는 도시와 또 그 안에서도 도심, 상업지구, 주거지구 등 목적에 따라 달라져야 할 것 입니다. 부동산은 누구에게나 가장 소중한 삶의 터전이자 자산입니다. 특히 한국은 부동산 문제가 가장 심한 나라중 하나로 엄격한 규제를 하고 있습니다. (전 세계적으로 가장 심하다고도 할 수 있을 겁니다)

 

용적률에 대한 기준은 지방자치단체의 도시계획 조례에서 확인할 수 있습니다. 서울특별시의 용적률을 한번 보겠습니다. 총 16개의 용적률로 적용하는데 가장 높은 지역이 중심상업지역 1천퍼센트로 땅의 열배에 해당하는 공간을 쓸 수 있습니다. 

 

 

네이버 지도의 지적 편집도를 활용하면 그 지역이 어떤 용도로 지정되 있는지 전체적인 확인이 가능합니다. 지하철2호선 을지로입구역을 중심으로 명동은 중심상업지역으로 나와있습니다.

 

명동에 롯데백화점 본점이 있고 그 주변에도 고층 빌딩이 즐비한데 중심상업지역이기 때문에 높은 용적률을 적용할 수 있기 때문입니다. 또 중심상업지역이라고 모든 건물이 높이 지어진 것은 아닌데 건물을 올리는 비용도 만만치 않기 때문이겠지요. 그래서 고층 빌딩은 일반적으로 대기업, 법인의 소유인 경우가 많습니다.

 

명동 롯데 백화점 중심상업지구

 

중심상업지구는 땅의 가치가 높고 또 그만큼 전국토에서 지정한 비율도 낮기 때문에 정부 정책 이나 사회적 합의에 의해서 더 생길 수도 있고 혹은 규제를 강화할 수도 있습니다 (용적률 등급을 낮춘 지역으로 강등시킬 수 있다)

 

건폐율

용적률이 나오면 건폐율도 항상 같이 나오는데 용적율이 이해가 되면 건폐율도 알기 쉽습니다.

 

사전적으로 건폐율은 전체 대지면적(땅)에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다. 아래 그림을 보면 땅이 20제곱 미터이고 건물의 넓이가 10제곱 미터로 반을 차지하고 있습니다. 즉 건폐율이 50%입니다. 

 

 

건물이란 것은 원리적으로 위로 안정적으로 올리기 위해서는 밑바닥을 초과해서 그 다음층을 만들 수 없습니다. 물론 현대의 건축 기술이라면 1층보다 2층의 바닥면적을 더 넓게 만들 수도 있겠지만 일반적으로 볼 수 있는 건축물은 아닙니다. 건물을 네모난 상자 모양으로 올리는 것은 미관적으로 심심하지만 구조적으로 안정적입니다. 뉴욕은 거의 100년전의 기술로도 100층이 넘는 엠파이어 스테이트 빌딩을 완공했는데요. 1930년도 초에 지어져서 지금까지 유지가 되니까 상자모양의 안정성이 입증된 것 입니다.

 

엠파이어 스테이트 빌딩

용적률에서 설명한 것에서 이어지는데 건폐율을 100%로 채웠다면 사람들이 걸어갈 길이나 도로, 주변 건물과의 간격 등 각종 문제가 발생하기 때문에 건폐율도 규제의 대상입니다. 마찬가지로 서울특별시 도시계획 조례에서 확인할 수 있고 아래의 문서를 보면 최고가 60퍼센트입니다. 즉 아무리 중심상업지역이라도 40%는 건물의 바닥으로 사용하면 안되고 필요한 시설이 사용하도록 해야한다는 취지입니다. 여기서는 가장 낮은 지역인 녹지지역은 20퍼센트인데 용적율도 50퍼센트 이하이고 건폐율도 20%이므로 나무나 호수 등이 많은 지역에 높은 빌딩이 없는 것이 이해가 됩니다.

 

도시계획조례는 지자체 별로 다르고 또 정책에 따라 시기나 위치에 따라 개별적으로 확인해야 합니다. 여기서 설명한 것은 용적률과 건폐율에 관한 일반적인 내용이고 특정 부동산 투자를 알아보는 경우는 현장의 전문가들에게 상담하는 것을 권합니다.

현재 뉴스에 용적률에 관련하여 자주 나오는 내용들은 재개발과 재건축 허가에 대한 내용입니다. 그것도 이유가 있는데 현재 서울을 비롯한 전국의 대도시에 30년이 넘은 건축물이 많습니다. 이것은 건물 노후화에 따른 안전 문제, 주거지역에 아파트 공급을 늘리기 위해서 정부에서 용적률 허가를 받아 진행하는데, 이미 진행하는 조합도 많지만 앞으로 재건축할 아파트도 많기 때문에 용적률을 늘려주면 재건축 조합과 건설사들의 수익률이 높아지고 그 지역의 부동산 가격이 많이 상승하게 됩니다.

 

과거 한국은 건축기술의 부족과 일부 건설사들의 부실 공사 문제도 있어서 30년이 지난 현재 안전성을 위해서라도 재건축이 필요한 경우가 있습니다. 그런데 지금 재건축한 아파트들은 더 좋은 기술로 튼튼하게 지어서 앞으로 30년? 아니 그 이상 오래갈 수가 있습니다. 독일과 영국은 100년을 넘긴 건물이 많은데 콘크리트의 수명은 100년을 갑니다. 그런 추세를 따라서 정부도 장수하는 아파트를 추진하고 있기 때문에 한국의 재건축은 이번 세대에는 마지막일 수도 있습니다.

 

조금 호들갑을 떨면 재건축은 100년마다 오는 찬스일수도 있으니 재건축이 다 완료되는 날까지 실수요자들이나 투자자들의 관심이 뜨거울 수 밖에 없습니다.

 

*지자체별 용적율 건폐율 확인은 국가 법령정보센터에서 아래 이미지 처럼 자치법규를 키워드와 함께 검색하면 됩니다.

 

 

https://www.law.go.kr/LSW/main.html