생애최초 주택구입자 LTV 80%로 상향 예정 / 청년층 50년 초장기 주택담보대출 출시 예정

생애최초 주택구입자 LTV 80%

 

정부는 7월부터 생애최초 주택구입자의 LTV를 80%로 상향을 추진합니다. LTV는 주택가격에 대한 담보비율입니다. LTV가 80%라면 3억원 가격의 집을 산다면 80%인 2억4천만원을 대출받을 수 있습니다.

 

현대 대부분 광역시가 투기과열지구에 해당하여 LTV가 9억이하에 40% 15억까지 초과하는 부분에 20%를 적용하고 있습니다. (15억 이상은 대출 불가)

 

현재 한국주택금융공사에서 정책적으로 제공하는 보금자리론, 디딤돌대출 등은 최대 LTV 70%이 가능한데 이 비율을 80%까지 늘리겠다는 것 입니다. 기존에도 생애최초 주택구입자에게 일부 대출 혜택이 있었지만 정부는 이를 더 강화하여 LTV최대 상한을 늘리는 방안을 추진 중입니다. 생애최초 구입자라도 투기과열지구와 조정대상지역 LTV상한의 규제를 받고 있기 때문에 이를 80%로 통합하면 투기과열지구의 혜택이 더 늘어납니다. (기존 투기과열지구 60%, 조정대상지역 70%) 주택가격의 20%만으로 살수 있기 때문에 무주택자에겐 희소식입니다.

 

LTV는 국회에서 법개정을 하지 않아도 금융감독이 규정을 바꾸면 시행이 가능합니다. 대출에 관한 사항은 윤석열 정부의 110대 국정과제 중 약속2 - 국민의 눈높이에서 부동산 정책을 바로잡겠습니다 - 에서 공약한 바가 있습니다.

 

 

50년 초장기 주택담보대출

은행권에서는 50년 초장기 주택담보대출도 출시될 것으로 보입니다. 이 제도의 도입에 위한 장기 재원 조달은 주택금융공사의 40년 주택대출상품에 대한 모기지담보부증권(MBS) 발행 성공으로 장기물에 대한 채권시장이 기반이 조성돼 있다고 알려졌습니다. 주택금융공사 관계자는 "아직 확정된 것은 없지만, 만기가 50년이라고 해도 조기상환이 대부분인 만큼 30년 만기 채권으로도 재원 조달이 가능할 것으로 본다"고 설명했다. 

 

정부는 오는 8월부터 청년·신혼부부를 대상으로 보금자리론과 적격대출 등의 최대 만기를 기존 40년에서 50년으로 확대키로 했습니다. 금리 연 4.4%로 5억원을 대출받으면 40년 만기일 경우 월 이자 부담액은 약 222만원이지만, 50년 만기 때 월 이자 부담액은 약 206만원으로 약 16만원 낮아집니다. 대신 기간이 10년 늘어나서 대출이자의 총량은 늘어나지만 청년때 집이 있어야 장기적으로 생활의 안정화가 이루어지는 점을 감안한 부분입니다.

 

기간 연장은 DSR 규체의 회피 수단으로도 볼 수 있습니다. 7월부터 총대출금액이 1억원 이상시 원리금 상환액이 40%로 제한되는데 기간을 늘리면 DSR이 완화된 효과를 볼 수 있습니다. (물론 대출이자의 총량이 늘어난다는 점은 동일합니다)

 

 

비판적 시각

생애최초 주택구입자의 대상주택에서 디딤돌대출을 주로 언급하는데 대상주택은 5억원 이하입니다. 5억원 이하 주택가격이라는 것은 대략 위치가 나옵니다. 특히 국민들의 절반 가까이 몰려서 사는 서울과 수도권 지역에서는 5억 이하 주택이 많지가 않습니다. LTV를 늘려도 한계가 있는 부분입니다.

 

또한 금리가 장기적으로 상승할 것으로 예상되므로 80%나 되는 비율의 대출을 하기에 적절한 시기는 아닙니다. 이럴 때는 사람들이 대출을 잘 하려고 하지 않습니다. 주택금융공사의 대출상품도 대부분 변동금리가 적용되기 때문에 이자 부담이 늘어나는 것은 일반 주택담보대출과 같습니다.